Las estadisticas de la vivienda en España son poco fiables, hay varias razones para ello:
- Llevan poco tiempo haciendose
- Las más completas se hacen por el gobierno, y los gobiernos mienten y engañan como bellacos
- Las otras se hacen por empresas u organismos con interes notorios en el mercado.
- Es un bien muy poco homogeneo y dificil de valorar, en ultima instancia cada vivienda es distinta
- Es un mercado no enteramente transparente, lo que acuerdan comprador y vendedor no es publico ni facilmente accesible
Por todo ello no sabemos muy bien cuanto han bajado o están bajando las viviendas, pero:
a) Es posible que sea mas de lo que aparecen en las estadisticas....
b) Es posible que el valor este bajando más que los precios
El valor es un concepto muy abstracto y dificil de medir, en ultima instancia el valor de un bien material puede ser distinto para cada persona en atencion tanto a sus circunstancias como a la interpretación que del entorno esta persona haga (o le hagan).
Pero supongamos que hay un valor teorico del metro cuadrado de vivienda en cada una de las capitales de provincia de España, y por simplificar supongamos que todas las vivienda se venden en dichas capitales, en las mismas condiciones. Digamos que hace un ano y medio en el punto algido de la burbuja el precio medio para todas las capitales de una vivienda de 100 m2 era de 250.000 € a razon de 2.500 € por metro cuadrado. Como era la epoca en que mucha gente creia que la vivienda subía siempre, que los bancos prestaban con alegria, que los tasadores lo hacían a conveniencia, etc, se vendian digamos 10.000 viviendas en cada provincia y otro tanto en Ceuta y Melilla, que aunque pequeñitas tambien son de Dios, hacían un total de 520.000 viviendas vendidas en un año.
Pero el tiempo pasa y la burbuja se pincha, los bancos no prestan, la gente ya piensa que la vivienda que va a comprar puede valer menos en un año, etc....... El valor de las casas ha bajado, pero ahhh, hete aqui que el propietario ni está de acuerdo ni cree que haya bajado tanto, ni cree que el se merezca eso y digamos que quiere vender por apenas un 2 % menos. Es más a efectos del analisis exageremos la cuestion y supongamos que todos los vendedores de todas las provincias quieren vender sus casas por algo que este un 50 % por encima de lo que los compradores estarían dispuestos a pagar............. En este caso supongamos que solo se vende en cada ciudad un piso, el que le compra un banquero/a a su secretaria/o tan dispuesto el/ella; no se venden más porque para la mayoría de las personas están muy caros (aparte de otras dificultades como conseguir la financiación, a lo que el banquero no tiene problema) , digamos tambien que ese piso se vende por un 5 % más de lo que se vendió hace un año y medio justo en plena burbuja, digamos de paso que de aquella lo habia comprado un/a empresaria/o inmobiliaria/o para reunirse frecuentemente con su abogado/a a trabajar porque necesitaban estar concentrados y preferentemente solos para ese trabajo que hacían, ahora dado la quiebra de la empresa ha optado por liquidar posiciones, antes de que su entorno le liquide a el/ella y quien acuda a un abogado/a sea su santo/a esposo/a para plantear un carisimo divorcio. A resultas se venden solo 52 viviendas en España en ese periodo frente a las digamos 520.000 de antes, pero la que se vende, muy atipica ella, se vende por un precio mayor. Pues bien, en este caso la estadistica de precios diría que las viviendas estan subiendo de precio..................... sin embargo intuitivamente parecería claro que el valor de las mismas está bajando, y que hasta que o el precio baje mucho o el valor que asignan los compradores suba mucho no volvera a recuperarse un mercado en una cantidad de unidades vendidas razonable.
Esto no es exactamente lo que está pasando pero probablemente se acerca un poco, las viviendas estan bajando más de valor de lo que reflejan las estadisticas basadas en el precio de las transacciones, porque las que se venden son pocas y atipicias por alguno circunstancia (premura en la compra, mucha liquidez del comprador, optimistas inmobiliarios, despistados, etc...)
Más tarde algo más sobre la vivienda.........
Entradas
